Риски при покупке квартиры в новостройке (подготовлено «Прайм квалити» для Неспроста.ру)
Выбирая пути решения своего жилищного вопроса, многие склоняются к приобретению квартиры в новостройке. Надо сразу определиться с пониманием того, что «новостройка» в нашем понимании – это объект, на который пока невозможно оформить право собственности. Если дом построен недавно, но на квартиру в нем есть свидетельство о праве собственности – это «вторичка». О рисках при покупке на вторичном рынке недвижимости можно прочитать здесь.
Получается, что при покупке квартиры в строящемся жилье вы приобретаете право оформления его в свою собственность в будущем (после постройки дома и сдачи его в эксплуатацию).
Есть два основных вида договоров. Первый - договор долевого участия в строительстве, отношения по которому регулируются ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве». Не стоит забывать, что название договора может быть разным и названный «договором долевого участия» договор может не оказаться таким, а относится ко второй немалой группе договоров. Основное отличие «настоящего» - то, что он подлежит государственной регистрации в регплате (Росреестре).
Вторая группа договоров – это договоры, составленные и заключаемые в обход вышеуказанного закона, а значит наименее гарантирующие соблюдение прав потенциального покупателя. К ним можно отнести вексельные договоры, договоры покупки пая, предварительные договоры и т.д.
Именно по таким договорам осуществлялись ранее и осуществляются до сих пор двойные и тройные продажи. Самое уязвимое место здесь – то, что регистрация договора на имя покупателя или вообще не происходит или происходит в каких-то внутренних документах застройщика (продавца/инвестора или еще кого-то). Часто по данным договорам вам предлагают приобрести не квартиру в таком то доме, а вексель или пай, который предполагается впоследствии обменять на квартиру. Разумеется, гарантии никакой. Только "честное слово" продавца.
Ну и до кучи – нередко продавцом интересных для вас квартир является не сам застройщик, а инвестор (часто аффилированное с застройщиком юридическое лицо, создаваемое специально для продаж именно этого объекта и впоследствии прекращающее своё существование).
При наших юридических проверках квартир в новостройках, продаваемых по обходным схемам, нередко всплывает несоответствие адресов объектов у застройщика и продавца, или продавец не имеет право продавать определенные объекты, потому что застройщик ему их не передавал. Отсюда и так называемые «двойные продажи» - редко кто запрашивает и просматривает договоры между продавцом и застройщиком, а кто-то и не знает, что нужно смотреть. А если весь объем квартир передавался нескольким инвесторам и не один раз? А если продавец не до конца рассчитался с застройщиком? Всё это необходимо изучать, если уж вы решили купить квартиру с такими документами (такое часто случается, потому что других объектов с более приличными документами по данной цене и в данном месте просто нет).
Бывает и такое, что даже после фактической постройки дома и въезда в квартиру, жильцы долгое время (бывает 5-8 лет) не могут получить свидетельство о собственности. Происходит это потому, что объект не принимают в эксплуатацию власти. А они этого не делают, потому что застройщик не выполнил обещанное по договору (строительство социальных объектов, котельной, передача городу нежилых помещений и т.д.). Эта проблема иногда нерешаема и именно покупатели становятся заложниками ситуации.
Подведем итоги:
- Новостройка – это объект, на который право собственности еще не существует.
- Первая проверка, которую вы к тому же можете сделать сами - на соответствие предлагаемого продавцом договора Закону об участии в долевом строительстве.
- Покупая объект, нужно понимать:
а) суть отношений между продавцом и застройщиком;
б) имеет ли право продавец реализовывать данный объект;
в) есть ли у застройщика какие-либо обязательства по отношению к городу;
г) расплатился ли продавец с предыдущими владельцами объема квартир, в который входит и интересующий вас объект».
